备受各方关注的3.30房产新政出台已满1个月时间，为深入了解“新政组合拳”对房地产市场的政策效应如何，常州队于近期开展了多种形式的专题调研。从调研情况看，楼市新政在常州房地产市场的叠加效应正逐步显现。

一、市场总体情况

受“3.30”房产新政、央行降准、常州公积金政策放宽等利好政策提振，4月份，常州楼市延续了去年四季度以来的回暖复苏态势，成交量稳中有升，成交均价结构性上扬，供应量也有所增加。

1、商品房成交量稳中有升。4月份，商品房成交量稳中有升。剔除安置房等因素后，商品房成交量同比环比均有明显增长。4月，常州商品房销售面积(不含安置房)为63.24万平方米，环比增长24.1%，同比增长10.1%。其中住宅销售51.37万平方米，环比增长17.3%，同比增长12.9%。

2、商品房成交均价结构性上扬。4月份，由于安置房签约相对减少，而新城帝景花园、新世界花苑等部分中高端楼盘签约增加，带动全市商品住房均价结构性上扬。剔除安置房等因素，商品住房成交均价环比上涨明显，而同比降幅也明显收窄。4月，常州商品房销售均价(不含安置房)为6750元/平方米，环比增长7.2%，同比下降1.4%。其中住宅均价(不含安置房)为6849元/平方米，环比增长6.7%，同比下降3%。

3、商品房可售余量持续减少。由于一季度市场供应大幅缩减，商品房库存去化周期略有缩短。常州市区商品住房可售余量已经连续4个月出现下降，库存走势已经开始出现拐点。至3月末，全市商品房累计可售余量为1711.82万平方米，环比下降1.21%，同比增长1.19%；全市商品住房累计可售余量为929.82万平方米，环比下降2.94%，同比下降8.03%。按照前12个月的月均销售速度，全市商品房累计可售余量的去化周期约为24个月，全市商品住房累计可售余量的去化周期约为16个月。

4、商品房新增供应环比增长。随着楼市不断回暖，开发企业加快了推盘的节奏。4月份，新增供应量环比大幅增长，但同比依然下降明显。4月，常州商品房批准销售面积59.93万平方米，环比增长44.1%，同比下降45.3%。其中住宅批准销售面积45.15万平方米，环比增长65.5%，同比下降45.2%。

5、二手房交易市场大幅上涨。受房贷首付比例下降，房贷利率下调和营业税“五改二”三方面因素共同影响，常州二手房交易量大幅增长。4月，常州二手房市场成交45.6万平方米，环比上涨57%，同比上涨133%。其中，二手住房成交33.85万平方米，环比上涨33%，同比上涨101%；二手房成交均价5368元/平方米，环比上涨8%，同比上涨14%。其中二手住房均价5234元/平方米，环比上涨5%，同比上涨10%。

二、房地产市场面面观

1、二手房市场供给量集中释放。自从“5改2”新政颁布以来，二手房市场符合免征条件的房源比例将大幅增加，据“万邻房产”工作人员反映，3月份以来，二手房挂牌量同比增加近2成，并有进一步释放的空间。业内人士表示，“5改2”政策实施，对于原本就有房屋置换需求的市民来说，无论是卖掉原有房产或重新购置新房无疑都不同程度降低了交易成本，加之公贷、商贷的二套房贷首付比例的降低，将有助于这部分需求积极入市。

2、房价对政策调整的敏感度在下降。据“鑫洋置业”负责人介绍：楼市新政出台，房价并没有应声而涨，目前影响房价的因素越来越复杂了。虽然营业税免征年限从满5年降为2年，对买卖双方都是利好，对买主来说，税减免了，房价总额降低了，可以考虑选择面积大一点的二手住房来改善住房条件；而对于卖主来说，原本由买主承担税款而压缩的房价总额可以有一定的向上调整空间。但从实际情况来看，“5改2”新政实施，可供交易的房源比以前大幅增加，供应量的增多，又抑制了房价的上涨空间。

3、股市赚钱效应抑制购房欲望。在某中介碰到原本有意向买房的客户聊到，现在很纠结，原本一直考虑想买套二手住房改善一下住房条件，巧遇新政出台，本该是下手良机，但最近股市火爆，想尝试到股市赌一把再说。中介工作人员叹言到：今后一段时期股市将长期向好，目前周围持有这种心态的人不在少数。

4、商品房成交量温和上涨。新政之后，常州一手房市场反响积极，市场信心得到明显提振。从弘阳地产了解到，受2月份降准、降息影响，3月份政策效应有所显现，该楼盘去年每月的成交量基本都保持在50-60套，自今年3月份以来成交量和咨询人数都明显增加，3月份单月成交量涨至80多套。进入4月份以来，受3.30新政首付比例下调影响，再加上清明小长假，各楼盘的人流量明显增加，短短一周时间内成交量就达到40多套。但在成交价格方面与2月份基本持平，未出现明显上涨，只是优惠力度比去年减弱了一些，买房立减5000元的优惠取消了。

5、品质房源深受购房者追捧。新政之后，由于首付比例降低，品质好的稍大户型的房子倍受购房者追捧，从五大区商品房签约量排行看，2015年4月6日至4月12日，武进区的顺天花园以4042.19平方米的签约量位列该周商品房成交面积榜首位。九龙仓繁华里以4672.41平方米的签约量占据排行榜第二名，青果南苑、大名城、金新鼎帮也在商品房成交面积排行榜分列第三、四、五名。大户型房源的畅销也预示着二套房新政对楼市的刺激作用正在发酵。

6、新开楼盘9成价格上涨。新政之后，常州部分大型开发企业立即调整了营销策略，明显看好后市。正在销售的10个楼盘中，其中仅有恒生科技园独栋别墅均价降幅200元／平方米，其余都有100-500／平方米之间的不同程度的涨幅。从涨价楼盘而言，星河丹堤涨价500元／平方米，绿城玉兰广场、和平美景、金新鼎邦最低涨幅为300元／平方米，且这几个大楼盘都是在一周时间内重新调价的，除此之外，其余5盘也有微涨趋势。

三、未来走势预期

从短期看，继3.30新政后，常州又快速出台了相关配套政策，从4月20日起，常州首套房首付比例统一调整为20%，二套房首付比例由60%降低为30%，自5月1日起，父母或子女买房可互用公积金。随着各类政策逐步落实到位以及货币环境的持续宽松，短期内对刚需和改善性住房需求的人群来说吸引力还是非常大的。随着“五一”小长假和红五月的到来，常州楼市或将迎来一个销售小高峰。

从长远来看，常州作为长三角现代制造业基地，随着产业转型升级的不断深入，人才聚集和人才吸引的效应将逐步凸显，加上常州教育资源丰富、城市环境优良、楼市性价比高，对外来人口的吸引力较大，将长期支撑常州楼市平稳发展。据业内人士预测，2015年常州楼市在利好政策的推动下整体情况将好于2014年。但从不利因素看，虽然政策利好的兑现在一定程度上缓解了房地产市场压力，但由于长期以来形成的库存压力短期内仍难以化解，且今后一段时期股市长期向好，弃房从股将成为一种现象，从而抑制了投资性需求，对房地产市场的长远发展形成一定的压制作用。